这个地区尽是一些帆船码头、小菜园、土堆, 以及渔民、水手等居住的茅屋, 而这些破烂不堪的肮脏茅屋彼此之间被一道道狭窄的通潮沟渠隔开, 沟渠两边是荒芜的、无人管理的小道。两个租界地区是一些肮脏又有害健康的沼泽地。
1860年，天津开埠第一年。除了英法联军的部队，这一年的天津只有13名外国人，住在靠近天津卫城的河岸边。当年，为数不多的几家外国洋行开在今天的古文化街上。这里拥有当时天津最繁华的店铺，肉铺和小餐馆随处可见。1860年前后跟随英法联军的观察者注意到，即使在冬季，还可以在天津的街市上买到苹果、鸭梨、栗子、核桃、荔枝干、花生等来自各地不下五十种的果品小吃。天后宫前的广场，还留着英国士兵写的伦敦最著名的特拉法尔加（Trafalgar Square）广场的英文字样。当年伦敦画报上刊登着在这个遥远的东方港城里围观告示的插图，告示上写的是：“天津开埠了，外国人来了，不得围观。”
当时留在天津的驻军人员有两千多名，包括爱尔兰骑兵、几百个从香港来的广东劳力、英国工程师和一些医务人员。这一年英法联军占领天津期间，联军在天津城外最繁华的东北角城墙上硬生硬地扒开一座临时的城门，这件事情引起了天津府官员及百姓的极大不安，先是以“城池开门均有定向，妄行拆改，与风水地理大有攸关”为由尽力阻止，待联军从天津撤退后，立即将被拆毁的城墙和护城河恢复原状。
1860年10月24日，清政府与英、法两国分别签订《北京条约》，天津被辟为通商口岸。英国条约要求“天津郡城海口作为通商之埠”，法国条约则明确要求开放天津城及海口进行贸易。两个月后，当英国首任驻津领事孟甘和参赞巴夏里在距离天津城南大约2公里的海河岸边自行勘定租界地的时候，设想的是参照香港模式，在大清帝国的天子脚下划定一块供英国商人或官员居住、活动的区域。由于当年法国领事尚未到任，英国领事就替法国人做主，将英租界旁的三百多亩土地划定为法租界。1861年，清廷设三口通商衙门，驻扎天津，统管牛庄、登州、天津三口通商事务。
同治六年 (1867) 五月初九，天津广丰船局的一艘帆船因前夜潮水下落，天气浓阴，临时停泊在靠近月牙河张达庄一带的海河近岸。这艘船是广丰船局代粤商义德泰雇用海下的一艘民船，四天前在大沽装糖货1650包，纸货807块，另有杂货、干皮、鸡毛、姜、桶、生麻、酒等总计2580件。不料初十四更时分，一艘日本轮船由下流趁潮而上，顺风顺水，用铁锚将这艘民船撞翻沉没，货、船损失共值银近三万两，而广丰船局这趟生意只有津钱八干余吊。广丰船局随即向天津税务司提出禀控, 经过天津税务司、总理衙门及三口通商大臣与相关外国领事反复交涉, 最终仅将打捞残货的变价银两交付船主，而肇事船只在被短暂扣留后，予以释放，中国船主索要的赔偿事项则不了了之。
1861年，有111艘平均吨位245吨的轮船在海河上航行。天津开埠后，各国洋轮蜂拥而至，与中国民船发生冲撞事故屡有发生。此前两年，三口通商大臣崇厚与英国领事共同议定《海河行船泊船章程》，规定“外国轮船本难骤即收住，内地各船理应避让”，无论进口出口、有载无载，“于欲停泊之先，让出中流”。当时，正是洋船（即轮船）迅速取代华船（即帆船）的时代，天津至江浙、闽粤的海运贸易几乎为轮船所垄断，轮船还大量进入北洋地区，本地的民间帆船遭受前所未有的冲击。当时南方各口岸轮船因运费低廉，对民船具有压倒性优势，有人调侃中国人甚至已能用轮船载运酱菜了。从入海口到海河航道情况素来复杂，大型轮船多被挡在大沽拦沙坝外，进入大沽口则要缴纳“引水费”，再由大沽口至市区紫竹林码头，因河道迂回曲折、多处淤浅，那种载运量小、吃水较浅、船底平阔的本地帆船的优势胜于轮船，这一些因素都加大了洋轮在天津沿海从事贸易的经营成本，也使民船获得了一定的生存空间。
天津开埠的十年间，租界尚未繁荣，银行尚未开办，天津城市的经济中心依然保持在旧城东北沿河一带。到1866年时，天津已有9家英国洋行、4家俄国洋行、1家美国洋行、1家德国洋行、1名受法国保护的意大利商人、1名受普鲁士保护的巴伐利亚商人。开埠初期，这些洋行的业务以从上海转口各种洋货为主，有的转手就挣了大钱。1861年来到天津的一名外商，不到几年时间就挣了每年高达5000元利息的财产，兴高采烈地离开了天津。
天津开埠这一年，驻扎在海光寺和望海楼的英国人担心水坑散发出的臭味引起严重的疾病，先是清除营地附近的污水，英国人派出从香港雇佣的几百个广东劳工运来了数吨泥土，填入今日东北角一带的护城河段。随着冬季的来临，这些被填塞了护城河两侧的积水有一英尺多深，两侧中国居民区一片泥泞。英军没有顾及这些，反而搬到了地势更高的天后宫里，甚至砸毁了数百年来被天津人视为守护神的中国神像。
1858年，跟随英法联军军舰到达三岔河口的奥利芬特注意到，“当我们溯流而上时，经过我们炮艇的行列后，正对着我们面前的是一排如画似的建筑物，联军的旗舰正靠在那儿停泊着，这种雅致而带幻想色彩的构造令人想象到一种避暑的圣殿的样子。”奥利芬特看到的那排建筑正是始建于清朝初年的望海楼和崇禧观。因地处南北漕粮转运的枢纽，在1918年海河裁弯取直之前，三岔口位于今望海楼南、狮子林桥附近，为南北运河和海河干流的交汇之处，观两河交汇之胜，天津人把这片地界叫做“河楼”。当夜，英国公使额尔金就住进了中国皇帝“巡幸”天津时的驻跸之所，从高处临河俯瞰，河面上停泊着八艘帝国舰艇。
按照《天津条约》《北京条约》的规定，法国取得在津开辟租界、设立教堂的许可。法国人看中了河楼这块“风水宝地”，当时兼管天津教务的北京教区主教认为：“此处在天津城郊，地势极好。天津为通往北京的第一门户，欧洲人于此往来过路，我们一定要善为开辟。”到1862年，经三口通商大臣崇厚同意，法国教会以每亩一千文的租金，先后取得望海楼、崇禧观地段十五亩土地的“永租权”，“作为国传教士建造天主堂之用”。最初，天津人称其为“河楼教堂”，有的直接叫“鬼子楼”，法国传教士则称“圣母得胜堂”。人们更熟知它的名称是——望海楼教堂。这座天津最早的教堂初建成时，高度超过了天津所有的建筑。
从历史照片上，能清楚地看到望海楼教堂与被天津人称为三宗宝之一的三岔河口炮台距离甚近。在当时天津百姓眼中，这座面向三岔河口和天津城厢的鬼子楼，像是一个古怪的庞然大物，兀自立在天津城外。这座砖木结构的三层建筑，正面配有三层笔架型的塔楼，宛如一列军舰，拖着长长的堂身；二十多米高的中塔格外高峻，营造了一种直冲云霄的向上之势；尖而巨大的彩色玻璃窗以及镶嵌的各种当时天津人看来离奇陌生的宗教故事图案，在阳光的照射下显出五彩斑斓的效果，让那些看惯了低矮、古朴的中国建筑的天津人感到惊奇莫名。
“同治九年五月二十三日起祸头，洋鬼子楼高九丈九，众家小孩砍砖头，一砍砍在鬼子楼。法国领事丰大业一见发了愁。……这才惊动马宏亮站起身来细说根由：‘我们是替那屈死的小孩来报仇，给天津卫除大害。打死丰大业，烧了鬼子楼。活劈了大姑二姑，举着他们的脚腿把街游’。”
事件缘起于各种谣传，关于鬼子迷拐小孩、挖眼剖心的传闻越来越厉害，也慢慢变得离奇，有的说教堂里有几大缸子眼珠子，是用来化银子的；有的说洋人用小儿心肝蒸鸡吃，以求长生不老云云。后世的研究者认为，这些关于“迷拐”、“折割”的谣言是天津教案启衅的直接根苗。连当时在华的一些外国人也认为，天津教案的发生，是当地民众“对洋人的深恶痛绝突然间冒了出来”。据第一批来到天津的修女称，只要这些修女走到大街上，天津的妇女便避之唯恐不及，惊慌地说是看见鬼了，马上把大门关了起来。对法国神父和修女的态度，当时的天津人也十分不友好。法国传教士认为“这里的居民在全中国来说，是最好滋事的，声誉很坏，一个外国人在这座城市根本没办法存身。”
值得注意的是，随着“民间迷拐之事愈传愈多，街巷为之不靖”，率先拿人的民间水火会等地方自发，随即天津掀起了一股反洋教的风潮，终于酿成了轰动世界的“天津教案”。此次事件，民间俗称为“火烧望海楼”，官方称之为“天津教案”，国外当时则称“天津大屠杀”。对于大多数欧洲人和美国人而言，天津教案使他们第一次知道了“天津”的存在。在此之前，虽然“天津”这个地名多次出现在外国传教士、外交使团的考察报告、图画及笔记中，但“天津教案”让天津这个城市第一次广泛地进入西方媒体的报道。而因为“火烧望海楼”和义和团事件，两次被毁，三度建造，这座始建于1869年的教堂成了中国近代史上出现频率最高的一座教堂。
同治七年 (1868) 七月二十七日, 坐镇两江数年的曾国藩接奉朝廷谕旨:“着调补直隶总督。”北上出掌八督魁首, 曾氏距离时人所仰望的入枢拜相又进一步，然而曾国藩却是满腹心事。1869年，恭亲王对英国公使阿利国爵士称：“如果把你们的和传教士带走，你们就会受欢迎了。”1870年7月2日，在保定署衙，曾国藩在他生平第二份遗嘱中说：“查办殴毙洋人焚毁教堂一案，外国性情凶悍，津民习气浮嚣……恐致激起大变……”
直隶总督曾国藩奉命处理天津教案，在《谕天津士民》文告中先赞“天津士民皆好义，各秉刚义”。继而，又针对天津人没有在“迷拐之确证，挖眼之实据”的情况下“徒凭纷纷谣言，即思一打泄忿”进行告诫：“或好义而不明理，或有刚气而无远虑，皆足以愤事而致乱。”
1870年天津教案后，裁撤三口通商大臣，李鸿章担任首任北洋大臣。李鸿章到天津后，因洋务日繁，最初还保持封河后回省城保定的形式，后改为常驻天津。一时间，天津城内外有天津府和天津县的衙署，还有直隶总督、兵备道、海关道、盐运使等机构，一举取代保定成为直隶中心城市及北京的副中心。
天津教案后的很长一段时间，天主教会不敢在租界外的中国地建设教堂。1874年曾在河北锦衣卫桥建了一座教堂，为了迎合中国人的习惯，教堂的样式完全为中国式房屋，只有窗户采用国外式样，但仍遭到当地百姓的激烈反对。1872年，法国人在法租界紫竹林另建了“圣路易教堂”，俗称“紫竹林教堂”，与望海楼教堂风格近似。紫竹林堂的每一块瓷砖都来自法国，教堂外部却是中国传统的青砖外墙，再饰以中式风格的传统砖雕。望海楼教堂则荒废了二十多年的时间，直到1897年才在原地重建，复又毁于1900年的庚子之乱。直到1904年，法国教会利用庚子赔款在原址再次重建，成了今天的样子。
晚清时期官场及舆情之复杂，以1870年的天津教案为最：中国与世界，朝廷与地方，官府与百姓，洋务派与顽固派，“卖国贼”和“爱国贼”，谣言与真相，地方各级衙门之间的制衡与矛盾，事件的过程及最后的议结，各种矛盾和纠葛最后导致了天津教案的“政府处理”。协助曾国藩处理津案的丁日昌曾感叹为朝廷办事的困难，“局外之人”不知“局中人”的艰难，而中兴名臣曾国藩的一生清誉，毁于津门，从此背上了“汉奸”、“卖国贼”的骂名，他自己也无限感慨地发出了“外惭清议，内疚神明”的历史浩叹。
1867年3月11日，海河在冰封之后无法通航已经三个多月了。在此期间，《》驻天津的记者只收到了三次来自西方的邮件。当时传递邮件主要是通过陆路和海路两条通道，陆路需要由西伯利亚经过俄罗斯到达西欧，海路则由天津到上海、香港再转到欧洲。德璀琳初任天津海关税务司时，正值清王朝总理衙门委托赫德开办海关邮政。由于天津是距北京最近的水旱码头，交通方便，津海关遂成为海关邮政的中心。1878年，赫德征得李鸿章的同意，指定德璀琳在天津英租界设立邮政总办事处，在天津、北京、烟台、牛庄、上海设立华洋书信馆，同时发行了一套三枚以蟠龙为图案、上印“大清邮政”字样的邮票，德璀琳亲自为这套龙票设定了颜色，天津由此成了中国近代邮政的发祥地。
1879年11月2日，经过长时间的海上航行，25岁的德国人汉纳根乘坐的远洋轮船抵达了天津。这一天的下午，汉纳根换了一套正式的礼服，在下午三点钟之前赶到德璀琳的家里，雇了两顶轿子，跟着德璀琳前往总督府拜会李鸿章。前面有一个人骑马开道，坐在四人大轿里，透过轿子的缝隙，他看到天津街上的景色，真切地感觉到这个城市的新鲜气息，先经过了英法租界的欧式街道和洋房，又经过狭窄喧嚣的中国城区。令汉纳根深感意外的是，总督府竟然为外国客人准备了香槟酒和雪茄烟，在礼仪方面已经“与国际接轨”了。就是在这次见面时，李鸿章聘请汉纳根为他的军事顾问。
“汽灯尚属可观，灯光色淡，明如白昼，一灯之光可照一里之遥。局内、海光寺内共计汽灯十个，以铁丝系在灯上，后通后厂机器，机器一动，火从机器过来，各灯自有火光。灯内亦无灯芯，并无油物，殊属千古之奇。”
光绪六年，1880年初夏，位于天津东部的北洋机器局，一群工人正头顶烈日建一座谁也不知道干什么用的“围墙”。这些日子里，在这个大清帝国最大的军火生产基地内，始终笼罩着一种神秘的气氛，每天由指定的差役定时将饭食、物品送到围墙之内。
这一年的中秋节，在东局子（北洋机器局因位于天津东部，俗称“东局子”）附近的月牙河水面上，一艘神秘的“铁甲”正在进行试航。这是中国人自行研制、建造的第一艘潜艇，当时称得上世界领头羊。然而，不知何故，这艘试航的潜艇再也没了下文，销声匿迹了。
就在中秋节这一天，时任直隶总督兼北洋大臣李鸿章又做了一件大事，奏请架设一条由天津通往上海的电报线，同时奏请创办北洋电报学堂，两天后即得到朝廷的批准。当时从英国发电报到上海，数万里外的消息，只需一天即可知悉。而从上海到北京，因无电讯设备，相距不过两千里，往往延搁到六七日甚至十日后才能知晓。一年前，李鸿章刚刚在天津大沽口炮台和他的直隶总督衙门之间架设了中国第一条军用电报线路；一年后，中国的第一条长途公众电报线路同时从上海、天津同步开工。因为电报人员急缺，清廷决定召回留童，第一批21人中有17人被分配到刚刚创办的天津电报学堂。其中，包括后来担任天津海关道台、民国外交部长的梁敦彦以及后来做过北洋大学校长的蔡绍基等人。
1880年，李鸿章接替曾国藩担任直隶总督已经十年，天津开埠也已确定进入第二十个年头。两年之前开办的开平矿务局成为当时最成功的洋务企业；一年之前，李鸿章在海河边接待过美国前总统格兰特将军；一年之后，又在这里接待过到访的夏威夷国王。此时的天津慢慢的变成了帝都外交事务的中心，从1860年至1900年这四十年间中国与各国订立的23个国际合约中，有12个是在天津订立的。每年由各国抵达天津的轮船已由开埠初的222艘达到上千艘，1880年这一年近20家外资企业落户天津。
位于天子脚下的天津，在北洋大臣的领导下，开展了一系列的中国现代化实验，正兴办着一些新式的学堂，教这些读四书五经的年轻人阅读西洋的书籍，学习西洋的电报、水雷等制造技术。1885年，中国最早培养陆军人才的军事院校“北洋武备学堂”正式创建。这一时期，一系列以“北洋”命名的牌子挂在那些东西洋风格的建筑门楣上。这一时期的天津，不只是北方最大的通商口岸，也是洋务运动的中心及引领中国现代化的示范区域。同时，也是晚清内政、外交的半个首都，近代历史上的很多大剧目都在这里上演，并影响到帝都、全国乃至世界。
1886年，时为光绪十二年，为了接待主持海军衙门的醇亲王奕譞参观考察天津机器局（西局），李鸿章特意派人粉刷修饰了海光寺，作为醇亲王的行辕。为使醇亲王一行亲自见识国外的先进的技术，李鸿章花费一万银从国外购进一台摩电机（发电机）及二名电灯匠（电工），把海光寺里外用十盏汽灯装饰起来，被醇亲王叹为“千古之奇”。奕譞在天津巡视期间还有另外一个收获，在为奕譞与李鸿章拍摄了合影后，第一次见识了照片神奇的奕譞对在天津开设照相馆的广东人梁时泰甚是赏识，嘱人赏银400两。由于当时的北京还没有照相业，不久梁时泰就作为奕譞的私人摄影师被带进了王府。
1888年可谓中国铁路的元年。这一年，在北方洋务运动的中心——天津，中国的铁路时代开始以天津为中心向周边辐射，开创了天津历史上的划时代：这一年，留美归来的詹天佑来到刚成立的中国铁路公司任工程师。此时，机车已经代替了马拉火车，他参与的第一个工程，是将铁路从塘沽延伸到天津；10月7日，北洋海军正式成军。两天后，中国第一条运营铁路津唐铁路正式通车，“全线计程二百六十里，只走了一个半时辰”。66岁的直隶总督李鸿章出席了通车典礼。在官员们的簇拥下，身材魁梧的李鸿章在列车上凭栏而立，表情严肃，甚至显出几分悲壮。
始建于1888年的天津站，当地人称老龙头火车站，是当时中国顶级规模的车站，后来成了京山与津浦两大铁路干线的交汇点。住在天津租界和北京东交民巷的外国人注意到天津铁路的变化，在他们看来，这件事标志着“中国铁路世纪的开始”。那个年代行驶在天津与北京之间的列车，像是不同的政治际遇与人生起承的时代转场。
1888年，时任北洋水师学堂总教习的严复向李鸿章请了假，从天津前往北京顺天府参加考试名落孙山；这一年，天津英租界率先开启用电的时代，1888年夏天，德商世昌洋行在绒毛加工厂安装一台小型直流发电机，除为工厂照明外，还为英租界的荷兰领事馆安装了一千只烛光的电灯。这一年的5月，两个英国商人创办了天津煤气公司，除了供给租界内的外侨炊事之用，还供给居民照明之用。租界内的路灯从黄昏到日初，每10只烛光灯收费1.5元，7支烛光灯收费1.12元，价格比用煤油贵了两倍。这一年的初夏，在天津旧城外今日东马路一带出现了煤气路灯，由外商经营的石油瓦斯会社负责供气，每晚由专人点燃，大都安装在临街商铺门前，从此天津算是有了近代意义的路灯。看着从玻璃灯罩中透出远比蜡烛明亮的灯光，路人无不称奇。
1888年这一年，在子牙河与北运河交汇处，常年往来于运河上的船户发现，再经过直隶总督李中堂大人修建的这座铁桥时已经不需要再卸下桅杆，桥面也高出河面很多，形似彩虹，跨度很大，甚是壮观。这是天津第一座开启式铁桥，被当地人及船户们称为“大红桥”。
当历史步入19世纪80年代，正在国外的人们为了把电车从试验改成应用的时候，天津的城市交通进入了“人力车时代”。19世纪80年代初，除了传统的脚驴，人力车已经在天津的街头开始流行。当时的人力车还基本上从日本进口，到了天津后被人们称为“东洋车”，俗称“胶皮”，不仅拉载客人，还拉载货物。为此，津海关道周馥提出仿照租界的方法，设工程局征收人力车捐，每车每月收津钱1000文，统一颁发牌照，所得收入用于道路修筑。在此之前，除了官府出资修筑的道路，大多数道路由本地富商捐建，如盐商张锦文曾四次捐资修葺西沽一带的道路和桥梁，盐商华家曾捐资修建南门的石板路等。
这一时期，由于天津与各地商业贸易快速地发展，中外互市，商贾云集，天津的商业组织也呈现出传统与现代并存的局面：19世纪60年代，仅广东帮商人来天津的就有5000人之多，到19世纪80年代闽广商人及眷属客居天津者已达万人；怀庆会馆、安徽会馆、吴楚公所、浙江会馆、江苏会馆、邵武公所、潮帮公所、庐阳公所、绍兴会馆、两江会馆等南方商人经营的会馆公所纷纷建立。1887年，各国外商组建了天津商会，16个成员国中英国占7个，德国4个，俄国3个，法国和美国各1个。
一幅1888年的天津地图，按照传统的中国地图上南下北的样式绘制。从这幅120多年前的地图上，我们正真看到在今天解放北路的地方，众多外商洋行已经密密麻麻地占据了这条马路上最显要的一些位置。
